市場快訊

看好陸客商機雙北市店面交易「量縮價漲」

報導：MyGoNews林承志｜日期：2011-04-11

永慶房屋店面事業部統計，台北市2011年第1季店面成交單價為每坪132.2萬元，較去年第4季上漲11.3%，成交量修正15.3%，但仍較去年其他各季為高。

【MyGoNews 林承志/台北報導】房市面臨奢侈稅的嚴酷考驗，全台住宅單價修正雖然有限，但3月份成交量普遍下滑3成左右。然而，由於店面產品買方著眼於長期持有的穩定租金收入，正好可避開奢侈稅的管制，再加上通膨隱憂帶動的買屋保值心態，以及即將開放的「陸客自由行」，都讓大台北地區店面交易維持穩定水準。

根據永慶房屋店面事業部統計，台北市2011年第1季店面成交單價為每坪132.2萬元，較去年第4季上漲11.3%，成交量修正15.3%，但仍較去年其他各季為高；新北市價格每坪65.8萬，惟成交量較去年底減少約40%。永慶房屋店面事業部經理鄭朝鶴指出，雖然店面投資氣氛不如去年底火熱，但看好民間消費增溫，以及陸客觀光人潮帶來的龐大商機，租金的預期漲幅持續支撐買方信心，帶動台北市單價追高。短期內，屋主惜售，成交價量爆衝的情形較難出現，但二線商圈、二線店面以較高的投報率接棒的機會將大為提高。

鄭朝鶴表示，眼看陸客自由行即將開放，原本高指名度的商圈店面，如： SOGO商圈、西門町商圈、士林夜市的屋主擁屋自重的心態更濃厚，對於未來商機開拓的期待也最高，以致成交價格屢創新高，但釋出量越來越少。鄭朝鶴分析，金店面雖然享有豐厚租金收入，但其實因為價格漲幅超越租金調幅，已造成租金投報率普遍在2%以下掙扎的窘境，爭取的是佈局更深的買方進場。然而，相較於精華區的金店面取得困難，精華商圈的二級店面及二級商圈的產品，因為取得成本較低、進場機會大、投報率較高的誘因，在房市艱困期反而最獲消費者青睞，可說是通膨時代的優質投資標的。

鄭朝鶴定義，所謂二級店面是在一級商圈裡，因為人潮、商機擴延出來的新興店面，通常分布在原本商圈邊緣、巷弄內或非一樓店面。受惠於單價頂多只有金店面的5~7成，但享有一樣的商機，甚至更大的營業面積，店面買方只要充分掌握商圈特性及業種，很容易就能更高的租金投報率。

而二級商圈則鎖定具陸客、觀光等新興題材的一級店面。鄭朝鶴分析過去店面經營的主流多關注在熱門商圈金店面，但陸客題材炒熱之後，一些夜生活較具特色，或鄰近陸客觀光路線的店面，反而後來居上。各種規模、價格的店面幾乎一網打進，成交一片上揚。根據永慶房屋店面事業部統計，大台北地區的二線商圈投報率尚能維持在2.3%以上，比一線熱門商圈高出0.5~1.0%，是目前最具潛力的商用不動產產品。

奢侈稅訊息釋出後，房市買氣急凍，但具有固定租金收益的店面仍深受房地產投資人士的喜愛，根據永慶店面事業部統計，2011年第1季台北市主要店面商圈的空置率3.3%，空置率維持低檔，而各商圈店面租金平均上漲約5%左右。鄭朝鶴表示，近期移民署決定再度放寬陸客申請來台觀光配額，每天人數上限由原先7,200人擴增自8,760人，看好未來1年的內需觀光商機，店面市場交易量能將繼續放大。

此外，業者所期待的陸客自由行開放時間將落在今年中，有自用需求或資產配置需求的店面買方，可趁這波投資客出場的拋售潮、以及議價空間大、物件選擇更多元之際，伺機進場挑選好貨，未來將可享有商用不動產長線增值的效益。